Trang chủ Giới thiệu Liên hệ        
  Quảng cáo
Số lượt truy cập
Số lượt ghé thăm:  19594
Số người online: 25
 
           
      TRAO ĐỔI NGHIỆP VỤ      

QUI ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI

Cũng như qui định về các hợp đồng dân sự thông dụng và các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, qui định về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại Bộ Luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003 là những qui định mang tính định hướng, hỗ trợ cho các bên tham gia giao dịch có được một khuôn mẫu hợp đồng để thể hiện ý chí của mình sao cho đầy đủ, chặt chẽ và cân bằng về lợi ích giữa các bên. Tuy nhiên, qui định về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong BLDS và Luật Đất đai năm 2003 còn thiếu rành mạch và không thống nhất với qui định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong Luật Doanh nghiệp năm 2005.
Điều 727 BLDS định nghĩa: “Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo qui định của bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Điều 732 của BLDS qui định: “Bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bên nhận góp vốn là pháp nhân, trừ trường hợp góp vốn trong hợp đồng hợp tác kinh doanh”. Từ 2 điều luật nêu trên, ta có thể rút ra một kết luận là hợp đồng góp vốn được qui định bao gồm 2 loại khác nhau, nhưng lại không tách bạch với nhau nên thiếu sự thiếu rành mạch.
Loại thứ nhất là góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Góp vốn để hợp tác kinh doanh. Trong trường hợp này, bên nhận góp vốn không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Loại thứ hai là góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để thành lập pháp nhân mới. Trong trường hợp này, pháp nhân mới (Bên nhận góp vốn) được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 49 khoản 4 của Luật Đất đai năm 2003).
Tuy nhiên, trong cả hai trường hợp nêu trên, quyền sử dụng đất đều không được chuyển giao cho bên nhận góp vốn, bởi vì một khi quyền sử dụng đất đã được chuyển giao cho bên nhận góp vốn thì mọi quyền năng đều được chuyển giao cho bên nhận góp vốn, bên góp vốn không còn bất kỳ quyền gì liên quan đến QSD đất đã đem góp vốn.  Có thể chứng minh cho điều đó bằng các điều luật nêu sau đây:
Điều 730 khoản 2. BLDS năm 2005 ghi: Bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được quyền chuyển nhượng, để thừa kế phần góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo thoả thuận; Được quyền nhận lại quyền sử dụng đất theo thoả thuận hoặc khi thời hạn góp vốn đã hết; Huỷ hợp đồng góp vốn nếu bên nhận góp vốn không thực hiện việc thanh toán phần lợi nhuận đúng thời hạn hoặc thanh toán không đầy đủ (kể cả trường hợp đã hoàn thành việc đăng ký góp vốn tại cơ quan đăng ký BĐS).
Điều 131 khoản 2 của Luật Đất đai năm 2003 ghi: Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau:
-         Hết thời hạn góp vốn
-         Các bên có thoả thuận về việc chấm dứt góp vốn.
-         Bên góp vốn là doanh nghiệp bị phá sản, giải thể, chấm dứt hoạt động.
-         Cá nhân góp vốn bị chết, bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh.
Điều 131 khoản 3 của Luật Đất đai năm 2003 qui định cả thủ tục xoá đăng ký góp vốn và việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt góp vốn.
Điều 156 khoản 3 của Nghị định 181 ngày 29/10/2004 còn qui định: sau khi nhận được yêu cầu xoá đăng ký góp vốn, Sở Tài nguyên và Môi trường thu hồi giấy chứng nhận QSD đất đã cấp cho pháp nhân mới và trình UBND cùng cấp ra quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đã góp vốn.
 Do vậy, qui định về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong BLDS năm 2005, Luật Đất đai năm 2003 không thống nhất với qui định về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong Luật Doanh nghiệp năm 2005. Bởi vì Luật Doanh nghiệp năm 2005 tại Điều 29 khoản 1.a qui định: đối với tài sản có đăng ký hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan có thẩm quyền.
Hậu quả là sau khi hoàn thành việc đăng ký góp vốn, quyền của bên nhận góp vốn và quyền của bên góp vốn không xác định được rõ ràng và việc quản lý, sử dụng, định đoạt giá trị QSD đất đã được góp vốn trở nên phức tạp, khó xử. Đối với bên góp vốn thì quyền sử dụng đất đã được góp vào bên nhận góp vốn nên việc định đoạt đối với QSD đất đã góp vốn bị hạn chế. Đối với bên nhận góp vốn thì mặc dù đã nhận góp vốn, kể cả được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên nhận góp vốn chỉ có quyền quản lý và sử dụng theo mục đích góp vốn, không có quyền định đoạt như thế chấp, chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất đã được góp vốn, vì quyền sử dụng đất chưa được chuyển giao cho bên nhận góp vốn.    
Ngoài ra, BLDS năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003 chỉ qui định về việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, không qui định về việc góp vốn bằng giá trị nhà hay tài sản gắn liền với đất. Như vậy, trong trường hợp tài sản góp vốn bao gồm cả nhà và đất gắn liền với nhau thì không có qui định điều chỉnh áp dụng đồng thời cho cả quyền sử dụng đất và nhà.
KIẾN NGHỊ:
Để cho rành mạch, dễ hiểu và dễ vận dụng, chế định về hợp đồng góp vốn nên tách bạch ra thành 2 loại khác nhau.
Thứ nhấthợp đồng hợp tác kinh doanh, trong đó quyền và nghĩa vụ của các bên tương tự như trong qui định về hợp đồng góp vốn. Tuy nhiên, việc đăng ký góp vốn không dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho bên nhận góp vốn. Nội dung đăng ký góp vốn phải ghi rõ là đăng ký góp vốn để hợp tác kinh doanh.
Thứ haiHợp đồng góp vốn. Sau khi đăng ký góp vốn, bên góp vốn không còn quyền gì liên quan đến QSD đất đã góp vốn. QSD đất đó được chuyển giao cho bên nhận góp vốn và trở thành tài sản của Bên nhận góp vốn. Công ty nhận góp vốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới không phân biệt góp vốn để thành lập pháp nhân mới hay góp vốn vào pháp nhân đã được hình thành từ trước. Công ty nhận góp vốn được toàn quyền thế chấp, chuyển nhượng hay định đoạt tài sản góp vốn. Đối với bên góp vốn, sau khi đã đem giá trị QSD đất góp vốn thì giá trị đó được vốn hoá và chuyển thành cổ phần (Đối với công ty cổ phần) hay phần vốn góp (Đối với cty TNHH) trong công ty nhận góp vốn.  
Trong trường hợp tài sản góp vốn là nhà và đất gắn liền với nhau thì trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hay trong hợp đồng góp vốn, các qui định trên áp dụng chung cho cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Bình luận:

- trần nhật tân - 09/09/2010
tôi thấy ý kiến phân tích nêu trên rất sâu sắc. Cảm ơn nhiều!
- trần Văn Tiến - 06/12/2010
Công ty TNHH góp vốn cho cá nhân để thành lập công ty mới. Vậy trình tự thủ tục nộp cấp huyện hay cấp tỉnh
- Nguyễn Đặng Bảo Trân - 08/12/2010
Xin vui long tư vấn về Luật đất đai như sau: Cty tôi có dự án phân lô bán nền theo qui định mới thì xây nhà mới được bán. Vậy giờ tôi muốn bán đất nền thì tôi làm hợp đồng góp vốn có được k? tôi có bị vi phạm k?
- Đào_Trần - 23/02/2011
Bên phiá công ty của D cũng đang trục trặc như những vấn đề nêu trên, trong khi đó bên phía công chứng đã xem qua hợp đồng góp vốn và đứng ra thu phí công chứng, xong khoản đó D gửi hồ sơ lên STN.MT lại bị kèm ngay luật đất đai, nếu chuyển nhượng tính 03 loại thuế phát sinh công ty D phải thực hiện nghiã vụ thuế gần 270tr . Thật nhọc nhằn mà chẳng đi đến đâu, rất cảm ơn phần trao đổi nghiệp vụ trên của trang web PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 4 THÀNH PHỐ HÀ NỘI
- VQT - 14/04/2011
Tôi cho rằng người viết bài này chẳng hiểu gì về Gía trị quyền sử dụng đất và Quyền sử dụng đất. Góp vốn bằng Gía trị quyền sử dụng đất khác với góp vốn bằng Quyền sử dụng đất.
- Nguyễn Văn Hoà - Ngân hàng ĐT&PT Việt Nam - 22/04/2011
tôi thấy ý kiến phân tích nêu trên rất sâu sắc. Hiện tại công việc của tôi đang làm rất cần tham khảo mẫu Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để thành lập pháp nhân mới do vậy rất mong sự giúp đỡ của Phòng công chứng số 4 TP Hà Nội cho tôi xin một mẫu hợp đồng trên để tham khảo phục vụ cho công việc. Xin trân trọng cảo ơn.
- John Tran - 11/05/2011
Tôi thấy phần phân tích này rất hay. Cảm ơn bạn rất nhiều
- huanlangthang - 22/12/2011
Bài viết rất hay và đang là vấn đề thực tiễn mà tôi đã gặp. Hiện các cơ quan đăng ký GDĐB đang lúng túng và có cách hiểu khác nhau, gây nhiều phiền phức cho nhân viên ngân hàng như tôi. Các kiến nghị của tác giả tôi thấy rất thực tế và cơ quan chức năng nên xem xét.
- Nguyễn Văn Toan - 27/07/2012
Tôi muốn hỏi? Đối với hình thức công ty góp với với công ty bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới thì bên góp vốn và bên nhận vón góp phải chịu các loại thuế gì?
- trần minh huấn - 22/08/2012
anh( chị) có thể cung cấp mẫu hợp đồng chấm dứt góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc văn bản thỏa thuận chấm dứt việc góp vốn dùm tôi được ko? thanhk
- HUỲNH MAI HUY - 24/08/2012
Bài viết có phân tích một số nội dung hay nhưng chưa rõ giữa góp vốn bằng quyền sử dụng đất và góp vốn bằn giá trị quyền sử dụng đất, Luật đất đai 2003 không có quy định nào về "góp vốn bằng giá trị" mà là "góp vốn bằng quyền sử dụng đất", ngược lại Bộ Luật dân sự 2005 và Luật doanh nghiệp 2005 thì dùng từ "góp vốn bằng giá trị", theo tôi đây chẳng qua là việc dùng từ không thống nhất của của các văn bản và có sự chênh nhau giữa các luật gây tranh cãi, còn góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải theo quy định luật đất đai đây là việc chuyển giao có thời hạn quyền sử dụng đất chứ không có chuyển quyền sử dụng vĩnh viễn (các bên phải sử dụng đất như mụch đích góp vốn và hoàn trả khi hết hạn). Còn việc góp vốn bằng "giá trị quyền sử dụng đất" là chuyển quyền sử dụng hoàn toàn cho người nhận góp vốn, nếu hình thành pháp nhân thì phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp nhân mới có toàn quyền sử dụng đất như góp vốn bằng hiện vật theo luật doanh nghiệp.
- nguyen huu Hong - 24/09/2012
Người viwwts chưa đọc điều 107 Nghị định 181 và điều 110 Luật đất đai và rất mơ hồ về Giá trị QSD đất và Quyền sử dụng đất.
- nguyễn thị mai - 18/11/2012
gop von bằng quyền sủ dung dat
- vũ mạnh hùng - 07/08/2013
Không hay. Theo tôi đã khá rõ ràng khi luật dân sự và luật doanh nghiệp quy định góp vốn bằng: " Giá trị quyền sử dụng đất" không phải "quyền sử dụng đất"...nên khi thỏa thuận xác lập hợp đồng hợp tác kinh doanh hay hợp đồng góp vốn thì đối tượng hợp tác kinh doanh hay đối tượng góp vốn chỉ là giá trị chuyển đổi từ quyền sử dụng đất mà ra. Việc đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất nhà cũng ghi rõ là đang ký " giá trị" mà thôi...việc lập hợp đồng, thế chấp, chuyển nhượng là không thực hiện được. Muốn thực hiện thì lại làm động tác chuyển ngược lại là từ " giá trị quyền sử dụng đất" sang quyền sử dụng đất"
- hermes hand bag - 15/03/2014
hermes handtaschen wikipedia QUI ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI hermes hand bag http://szparker.com/images/hermes-bags-price-list-birkin-via-history-gadgets-used.asp
- birkin replica - 17/03/2014
hermes evelyne bag replica uk QUI ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI birkin replica http://holtindiansbasketball.com/hermes-gera-birkin-replica-621.asp
- www.ddgoshop.com - 18/03/2014
They had also tried to contact me by their security unit of the suspicious activity. in all the bad guys got about $45 out of my account after reporting it to them, they issued new card to me gave me conditional refund after paperwork/affidavit filled out.http://www.ddgoshop.com/
- discount hermes handbags - 19/03/2014
hermes shop m¨¹nchen QUI ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI discount hermes handbags http://www.debrugopweg.nl/images/discount-hermes-handbags-brown-hermes-7600.aspx

GỬI Ý KIẾN (Xin vui lòng gõ tiếng Việt có dấu):

*Họ Và Tên:  
Email:  
*Nội dung:  

  Click để xem bản đồ
  Tư vấn trực tuyến
Tư vấn viên 1
Tư vấn viên 2
Tư vấn viên 3
Tư vấn viên 4
Tư vấn viên 5
Tư vấn viên 6